Cuando la compra de un inmueble se hace entre empresas, la responsabilidad de practicar la retención en la fuente es, como regla general, del comprador. Así la precisó la DIAN en un concepto interno publicado en 2026, que analizó el caso de una venta entre dos sociedades, una de ellas extranjera y sin residencia fiscal en Colombia.
La excepción está en el vendedor: si la sociedad que vende el inmueble está autorizada o designada como autorretenedor, es ella quien debe realizar, declarar y pagar la retención correspondiente.
El descuento no es un trámite informal: la DIAN explica que, cuando el comprador es persona jurídica o sociedades de hecho, la retención es requisito previo para elevar a escritura pública la operación o transferir los derechos del bien, por lo que debe considerarse dentro de la preparación financiera de la compra.
Cuánto se retiene según el destino del inmueble
La tarifa depende de la destinación del bien, según el artículo 1.2.4.9.1 del Decreto 1625 de 2016. Cuando el inmueble no está destinado a vivienda de habitación —una oficina, un local comercial u otro bien usado en actividades empresariales—, la tarifa es del 2,5 %.
Para vivienda hay otra regla: el descuento es del 1 % sobre las primeras 20.000 UVT y del 2,5 % sobre el valor que exceda ese límite. Si una sociedad compra una vivienda por un monto mayor a 20.000 UVT, la tarifa alta no se aplica automáticamente sobre todo el valor de la operación.
La DIAN aclaró, además, que la aplicación de la tarifa no depende de que el inmueble sea considerado activo fijo o activo movible: la norma no hace esa distinción.
Sociedades extranjeras y vendedores autorretenedores
La condición de extranjero tampoco elimina la obligación. La DIAN fue enfática al señalar que la responsabilidad de practicar la retención no cambia aunque la sociedad compradora carezca de domicilio o residencia fiscal en Colombia. La entidad fundamenta esa interpretación en los artículos 401 y 368 del Estatuto Tributario, que reconocen como agentes de retención a determinadas personas jurídicas con independencia de su residencia.
Por eso, antes de cerrar una operación inmobiliaria entre empresas, conviene definir cuál de las partes tiene la responsabilidad tributaria: si el vendedor es autorretenedor, él debe retener, declarar y pagar, y esa condición también debe cumplirse para efectos del requisito previo a la escritura pública.