El Concejo de Medellín discute un cambio de reglas para los alojamientos de corta estancia. El Proyecto de Acuerdo 104, que forma parte de la revisión del Plan de Ordenamiento Territorial (POT), clasifica la renta de menos de 30 días como servicio de hospedaje y la ubica principalmente en zonas de alta mixtura, donde conviven vivienda, comercio y servicios.
La propuesta llega a una ciudad que en 2025 recibió un récord de 1,2 millones de turistas extranjeros y donde las viviendas turísticas inscritas en el Registro Nacional de Turismo crecieron 123 % entre 2022 y 2025, hasta las 8.322 que reporta la Alcaldía.
Detrás de las cifras hay historias como la de Daniela Valderrama, que pagaba cerca de COP 1.200.000 por un apartamento en Rodeo Alto, en Belén. Cuando el dueño se lo pidió, lo arrendó a otra persona en COP 1.700.000, y hoy ella asegura que ve avisos de hasta COP 2.500.000 en el mismo sector. Hace dos años se mudó a Bello porque no encontró algo que pudiera pagar en Medellín y ahora teme tener que quedarse allá.
Un POT pensado para otra ciudad
La versión vigente del POT se aprobó en 2014, cuando el auge turístico de los últimos cinco años todavía no se veía. La revisión busca corregir lo que el alcalde Federico Gutiérrez considera errores de ese instrumento: «El POT del 2014 estancó a Medellín en materia de vivienda», ha dicho.
Ante la polémica en redes, el mandatario insistió en que la medida no busca cerrar la actividad: «Regular no es prohibir. Usted no puede poner una fábrica ni una discoteca en la mitad de un barrio residencial. Entonces, ¿por qué convertir barrios donde viven familias en zonas de hospedaje?».
Según sus cálculos, la propuesta permitiría desarrollar hasta 179.000 viviendas turísticas en nuevas construcciones sobre lotes destinados a ese uso. «¿Dónde está la prohibición que tanto dicen?», preguntó.
La disputa por los números
Asohost, el gremio del alquiler turístico, sostiene que miles de familias que dependen de esta actividad se verían afectadas. Sus proyecciones indican que cerca de 4.500 de los 8.300 registros podrían quedar por fuera de la norma. La Secretaría de Planeación responde que la renta corta nunca estuvo permitida en zonas residenciales y que quien opere legalmente conservará su uso.
El argumento principal de quienes defienden la actividad es un estudio de la Pontificia Universidad Javeriana presentado en septiembre. Analizó más de 15.000 manzanas entre 2015 y 2025 y no encontró evidencia de que la renta corta eleve los arriendos, porque Airbnb se concentra en zonas donde los precios ya eran altos.
Sin embargo, una nota al pie del trabajo precisa que la investigación «contó con el apoyo parcial de un contrato de consultoría entre la Pontificia Universidad Javeriana y Airbnb Latin America, entidad que aportó una parte significativa de la financiación. Los datos sobre la actividad de alquiler a corto plazo utilizados para construir la variable de tratamiento fueron suministrados por Airbnb».
El documento también menciona una reducción cercana al 20 % en los avisos de arriendo de largo plazo en los estratos 4 a 6, una señal que los investigadores califican de sugestiva y recomiendan monitorear. Y aclara en sus notas al pie que aún no ha sido sometido a evaluación por pares y que los contenidos son responsabilidad exclusiva de los autores.
Medellín pasó de ser una ciudad de propietarios a una de arrendatarios: los hogares con vivienda propia cayeron de 60 % a 47 %, mientras los arrendados subieron de 36 % a 45 %.
Regular sin asfixiar la actividad
Federico Hoyos, excongresista del Centro Democrático, cuestiona que la regulación resuelva el fondo del problema, que para él es la falta de vivienda nueva. Advierte que una norma solo municipal «podría simplemente desplazar parte de la actividad hacia municipios vecinos», aunque reconoce que «puede existir un efecto de Airbnb sobre los precios en determinadas zonas de alta concentración y es importante medirlo».
Fernando Cadavid, dueño de un Airbnb en el barrio Boston, está de acuerdo con reglamentar, pero cree que la limitación debe operar «por excepción» y no por zonas. Sostiene que muchas dificultades pueden resolverse entre el anfitrión, la plataforma y las autoridades. Aun así, admite que la renta corta «aumenta la demanda de vivienda y por ende su precio de arrendamiento».
Otro exanfitrión del Valle de Aburrá compara el caso con la llegada de las aplicaciones de transporte a los taxis. Los hoteles pagan impuestos que muchos alojamientos de renta corta no cubren, dice, y eso genera «una competencia desleal». Por eso considera que la actividad debe regularse, también para dar más seguridad a los turistas.
Mientras el Concejo decide, la búsqueda de Daniela continúa. Ni siquiera en Manrique, Aranjuez o Belén, lejos del circuito turístico de El Poblado y Laureles —donde los arriendos llegan a COP 20.000.000—, encuentra algo a su alcance: una casa de tres habitaciones se arrienda «incluso en COP 4.000.000, y los apartamentos más baratos, de 50 o 60 metros cuadrados, no bajan de COP 1.600.000». A eso se suman las exigencias de las inmobiliarias: cada adulto debe ganar el doble o el triple del canon, fiadores con finca raíz, depósito y, a veces, comisión.